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日当たりや静かさなどの賃貸物件の状態を見極めるためのコツとは

引っ越しには数十万円もの莫大な資金が必要で、こればかりは避けて通れません。
資金力に乏しい学生や新社会人にとって、数十万円もの出費は非常に痛い!

そのような決して安くない金額を支払うからこそ、引っ越しは必ずや成功させたいものです。
学生ならば最後の学生生活を共に過ごす良い物件を、新社会人ならば疲れて帰宅した後の我が身を癒してくれる良い物件を選びたいところです。

では、具体的にどの様な物件が「良い物件」なのか、そしてどうやって見分ければよいのか?
今までの経験で身につけたコツをご紹介しましょう。

  • 初回公開日:2008年5月
  • 最終更新日:2018年3月
  • あくまで私個人が趣味で収集したデータを公開している場です。
  • 情報は日々変化しており、内容の正確性の保証はしません。
  • 無断転載・改変盗用等は厳禁。 判明した場合は対処します。

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アパート・マンションの最重要要素「日当たり」

賃貸物件の価値を決める様々な要素の中で、特に重要なのが「日当たり」と言えるでしょう。

Webやチラシで物件の情報を調べると、最も大きく書いてあるのが「日当たり良好」のキーワードで、日当たりが良いと言う事は、それだけ物件にとって重要な要素なのです。


日当たりが良い物件のメリット・デメリット

日当たりが良い部屋は明るく暖かいので、日中は照明や暖房が不要なので光熱費が節約できます。
また、湿気が少ないので気分も良く、住んでいて実に快適です。
布団や洗濯物を干す時に乾きが良く、殺虫効果も期待できる点も大きいですね。

逆に日当たりが悪い部屋は、暗くて湿気がこもりやすく、洗濯物も乾きにくいです。
また、日中でも照明や暖房を使用する必要があり、光熱費がかさみます。

「日中は学校や会社に出かけて不在なので、日当たりは気にしない」という意見にも一理あります。
しかし、家で寛ぐ週末や休日に部屋が暗くて湿気が多いと、気が滅入ってしまうかもしれません。


一方、日当たりが良い物件にもデメリットは有ります。

日当たりが良すぎるが故に、冬は嬉しいですが、逆に初夏から初秋くらいまでは非常に暑いです。
クーラーや扇風機による光熱費がかさむ可能性は有りますね。
まあ、南向き以外の部屋だったら冷房が不要な位に涼しいという物でも有りませんが。

また、直射日光によって家具や畳、フローリングなどが日に焼けたりする事も有ります。
日に焼けると変色したり、物によっては劣化して塗装やコーティングが剥げたりすることも!

退去時に原状回復費を請求されないように、カーテンなどで最低限の対処が必要でしょう。
家具類のレイアウトにも工夫が必要と言えます。


この様に、日当たりが良い物件にはメリット・デメリットがそれぞれあります。
とはいえ、基本的に日当たりが良い部屋を選んで損する事は無いと思います。
では、どの様な物件が日当たりが良いのでしょうか?

  • 日当たりの良さは賃貸物件最大のポイント。
  • とはいえ、何事にもメリット・デメリットは有る。

一番日当たりが良いのが「南向き」、一番悪いのが「北向き」

窓などから光を取り入れる事を「採光」と言いますが、ベランダの窓など、採光の為の主要な大きい窓の事を「主要採光面」と言います。

太陽は東から昇って西に沈むので、東向きに主要採光面がある物件は、主に午前中に日が当たります。 一方、逆に西向きに主要採光面がある物件は、主に午後から日が当たります。
東向きと西向きの物件は、正午を境に日当たりが激変するのが難点です。

ちなみに、「南向き」や「東向き」とは主要採光面の方角を意味しています。


最も良いとされるのが南向きの物件で、基本的に夜明けから日没まで日が当たります。
逆に最も避けたいのが北向きの物件で、一日を通して直射日光とは無縁です。

ところで、西向きの物件に関して「西日が暑く、家具が痛みやすい」という話を良く聞きます。
確かにそうですが、日が当たらない物件よりは遥かにマシであるのは言うまでもありません。


これらの事から、一番に狙うべきは当然南向きの物件ですが、基本的に人気が有り、競争倍率も高いので直ぐに無くなってしまいます。 迷っている暇はありません。

逆に南向き以外の物件、特に北向きの物件は条件が悪いと言う事で、他の物件よりもお安くなっていたりします。 気にしないならお得に入居可能です。

  • 日当たりの良い部屋は家賃が少し高く、競争も激しいです。

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「南向き」というだけで安心するのはまだ早い!

では、物件の資料に「南向き」と書いてあったら日当たりが良い良質物件かというと、必ずしもそうではないので注意が必要です。
「南向きだけど日当たりは悪い」という物件はたくさんあるからです。


大学や専門学校が集中する都市部では、背の高い建物同士が密集しているケースが多く、南向きだけど周辺の建物の影響で日が当たらない物件は珍しくありません。

物件紹介に「日当たり良好」ではなく、単に「南向き」とだけ書いてある物件は要注意です。
喜び勇んで行ってみたら、確かに南向きだけど日当たりはサッパリだったという事も・・・!

また、東向きや西向きだけど、大きな出窓が南側に付いている角部屋などは、下手な南向きの部屋よりも日当たりが良い場合もありますので、角部屋が空いている場合は要チェックです。


他にも、同じ物件でも基本的に下の階になるほど日当たりは悪くなる傾向にあります。
日光が斜めから差す場合、周辺にある建物の影が伸びてくるので、多くの場合、下層階はその影に隠れて日光が遮られてしまいます。 特にビルが多いエリアに見られます。

「南向きで日当たり良好」となっていても、それが全ての部屋に該当するとは限りません。
必ず現地を訪れて日当たりをチェックしましょう。

また、マンション系の物件を中心に、部屋によって向きが異なる場合もあります。
当然南向きの部屋の方が値段が高いのですが、広告や資料などではそういった部屋を基準に書かれている事が多いので、やはりチェックが必要でしょう。

他の分野の広告にも言える事ですが、広告に掲載されている写真などは「最も条件の良い商品」の物が使われています。 一番見栄えが良いので当然ですね。
賃貸物件であれば、最も広くて日当たりの良い部屋の物が使われるというわけです。


日当たりが悪い物件を「日当たり良好」と紹介しているケースもあります。
単に担当者が物件の事を把握していないのか、それとも意図的にやっているのかは不明ですが。

実際に物件の下見(内見)をせずに契約する事は非常に無謀です。
例えるなら、試乗をせずに車を購入したり、お見合いをせずにいきなり結婚するような物です。
もしかしたら文句なしの部屋である可能性も有りますが、やはり無謀と言えるでしょう。

必ず自分の目でチェックすべきです。
午前中・正午・夕方と、時間帯別にチェックできるとベストですね。

  • 南向きだから必ず日当たりが良い訳ではありません。
  • 必ず自分自身で現地に行って確認を!

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静けさこそが心身を癒やす・・・「物件の静かさ」

日当たりと並んで重視する人が多いと思われるのが「静かさ」です。
静かさを決める要素は色々ありますが、主に「建物の構造」と「周辺環境」に分けられます。

では、物件の静粛性を決める各要素を詳しく見てみましょう。


一般的に最も優秀なのが「鉄筋コンクリート」

「建物の構造」に関しては、基本的に「木造」や「軽量鉄骨」の物件は静粛性に関して貧弱で、「鉄筋コンクリート(RC)」や「鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)」が優秀であると言われています。
(ちなみに、「鉄骨」と「鉄骨鉄筋コンクリート」は全く別物です。)

しかし、鉄筋コンクリートだから必ず遮音性が高いという訳ではありません。
これは建設時に大家さんがどこまでお金をかけるかに依りますが、分譲タイプのマンションと違い、基本的に賃貸向け物件の遮音性はあまり高くないようですね。
また、防音構造にも限界があるので、あらゆる騒音をシャットダウンできる訳ではありません。

その一方で、木造物件であっても、レイアウト的に優れるアパート(1フロア1世帯の構造等)は、下手なマンションよりも静粛性に優れている場合があり、必ずしも鉄筋コンクリート造の方が静粛性に優れている訳ではありません。

鉄筋コンクリートのマンションは、基本的に家賃が高い場合が多いので、複数の要素を吟味して慎重に選びたいものです。

  • 鉄筋コンクリートは優秀だが完璧では無い!

部屋のレイアウトも物件の静かさに大きな意味を持つ

アパートやマンションの静かさは、鉄骨や木造といった建材の種類だけでは無く、各部屋がどのように配置されているか(隣接しているか)によっても大きく異なります。

物件の外観写真と部屋の間取り図を見比べ、部屋同士がどの様に隣接しているかを想像してみる事が重要です。


要注意なのが、部屋同士が壁一枚を隔てて隣接しているタイプの物件です。
単身者向けの1Kタイプの物件に多い構造ですね。

この構造だと、お互いの部屋を仕切るのが壁一枚しか無く、防音性は期待できません。
テレビや電話、洗濯機といった各種生活音がもろに隣の部屋に伝わってしまうので、騒音問題に悩まされる可能性が大です。

典型的な1Kの間取り。

理想的なのが、部屋と部屋の間に収納やお風呂、共用スペースなどが配置されている物件です。
この場合、部屋と部屋の間に緩衝地帯が有るので、お互いの騒音はだいぶ緩和されます。

下の例だと、お互いの部屋のクローゼットが緩衝地帯の役割を果たすので、直に壁一枚で隔てられている物件よりは多少マシになります。

生活空間の間に緩衝地帯が有る。

重要なのは、部屋と部屋の間に「緩衝地帯」となるスペースがあるかどうかです。
1フロア1部屋の小規模物件とかだと完璧ですね。

  • 建材の種類だけではなく、部屋の構造も重要。

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賃貸物件の静かさは、その周辺にある要素にも影響を受ける

続いて「周辺環境」ですが、騒音発生源として代表的なのは「道路」「線路」「店舗」等です。
道路はもとより、都会では線路が編み目のように走っているので注意が必要です。

「道路」の場合、基本的に車線が多い道路ほど交通量も多くなりますが、例外も有るので判断が難しいところです。
時々、抜け道(近道)になっていて、道路自体は狭いのに交通量が多い所もありますし、逆に、広いけど意外なほど交通量が少ない道路も有ります。

また、朝夕の通勤通学ラッシュ時のみ渋滞するという道路もよく有ります。
なので、入居した後に道路の実態に気づく・・・という事も有るので注意しましょう。


交通量が多いと、騒音はもちろん、排気ガスや振動にも悩まされます。
排気ガスは目立ちませんが、洗濯物が汚れますし、場合によっては花粉症や喘息(ぜんそく)の原因にもなります。

道路から少し奥まった所にある物件だと理想的ですが、大抵のアパートやマンションは道路沿いに有るので、完璧な物件を探すのはなかなか難しいのが現実です。

とはいえ、せめて高速道路や大きな幹線道路は避けたいところです。


その一方で、物件の目の前に道路があると、そこにスペースが確保されるので、一定以上の日当たりや風通しが期待できるというメリットもあります。
日当たりも風通しも、日々の生活には是非とも欲しい重要な要素ですからね。

ベストなのは、「目の前に交通量が少ない生活道路が有り、騒音は静かで日当たりが良い物件」でしょうか。

  • 時間帯によって交通量が激変する道路もあるので要注意。
  • 道路が有れば日当たり・風通しが良くなるというメリットも。

実は道路以上に厄介? 張り巡らされた鉄道網

続いて「線路」ですが、数両程度の編成が一時間に数本しか通らない田舎と違い、都会の鉄道は密度と編成数が半端ではありません。

一編成が8~15両もあり、それが一時間に何本も設定され、さらに特急や貨物、回送電車なども含めると、田舎では想像も出来ない程の凄まじい密度になります。
私の住んでいる地域を例に挙げると、複々線という事も有り、ラッシュ時のダイヤ密度は一時間に実に60本近くに達します。


この様な状況ですから、都会で「線路近くの物件」を選んでしまうと、朝から晩まで強烈な騒音と振動に悩まされる事になります。
さっきも言いましたが、都会の列車密度は半端ではありません。

よく「騒音には慣れる」と言われますが、正しくは「慣れるしかない、我慢するしかない」です。
私も線路脇の物件に住んだ事がありますが、電車が通る度に揺れますし、窓を開けると騒音でテレビや電話は全く聞こえなくなります。


都会の電車は一編成の車両数やダイヤの密度だけでなく、走っている時間にも注意すべきです。

つまり、始発が走り始める早朝から終電が通り過ぎる夜中までの間、ほとんど一日中うるさく、静かになるのは真夜中のわずか数時間だけです。
さらに、路線によっては夜中でも貨物列車や夜行列車の運行がありますし、保線作業の場合は全ての路線で実施されています。


あと、都市部の線路は高架橋の上を走っている事が多い点に注意してください。

この高架橋は建物の2~3階の高さに相当するのですが、線路の真横に有る物件の場合、下層階が電車の中から丸見えになる事が有ります。
駅が近くて徐行している場合など、文字通り丸見えで、愕くほど部屋の中がよく見えます。

それが嫌でカーテンを閉め切るのも辛いですし、高架橋は日当たりにも悪影響を及ぼします。
騒音や振動、それにプライバシーの問題を考慮すると、やはり線路の真横は避けたいですね。

  • 田舎はともかく、都市部の鉄道は密度が半端ではありません。
  • 特に高架橋の真横は色々な点で注意しましょう。

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防音設備が充実している物件は要注意!?

なお、物件の設備紹介に「防音サッシ」や「二重ガラス」などとある場合、その物件のすぐ近くに交通量の多い道路や線路等の騒音源が有る可能性が高いです。

この場合「二重ガラスがあるから静かな物件」ではなく、「二重ガラスを付けないとうるさくて仕方がない物件」と考えるべきです。
二重ガラスを閉めていても完全に遮音できるわけではなく、そもそも窓を閉め切らなければいけない物件は苦痛です。

線路脇の物件は比較的安価な場合が多いですが、それには理由があるという事を認識すべきです。


この他に騒音源として考えられるのが「パチンコ店」や「コンビニ」などの店舗や、「救急病院」などの医療施設、「旅客機の航路」などです。


コンビニが近くにある物件は非常に便利ですが、早朝や夜中に仕入れのトラックが積み卸し作業を行ったり、若者がたむろして騒いだりする事も多く、静かさと言う点ではマイナス要素となる場合があります。

コンビニに限った事ではありませんが、あまりにも近隣過ぎると色々と弊害が出る場合が有るので、徒歩数分くらい離れている位がベストではないでしょうか。


病院は静かな場所という印象がありますが、時々やってくる救急車は結構な音を出します。
特に、救急指定病院の場合、夜中でも頻繁に救急車がやってくるので、気になる人は事前にチェックしましょう。

それ以外の緊急自動車は滅多にやってくる物では無いので、特に気にしなくても良いです。


「旅客機の航路」ですが、福岡空港、伊丹空港、羽田空港など、大都市にある主要空港は発着数が非常に多い為、空港近く、特に航路の至近にある物件は要注意です。

都市部にあるこれらの空港は、基本的に夜中の発着は禁止されていますが、やはり日中の騒音は大きいので、確認が必要でしょう。

  • 周辺がうるさいが故に、防音設備を充実させている事もあります。
  • 店舗が近所にあると便利ですが、近すぎるのも考え物です。

物件情報には誤りが多いので、最後は必ず自分で確認しよう!

最後に・・・
賃貸物件に関する紹介文には「嘘」が結構多いです。

例えば、私が以前住んでいたマンションは、すぐ裏手側が複々線(線路4本)が走り、とんでもない密度で電車が走っていて静けさとは無縁でした。

しかし、先日何気なく物件を検索したところ、そのマンションが「閑静な住宅街」として紹介されていました。 窓を閉めていてもうるさいような場所なのに・・・
現地をよく知らない人が適当に書いたのか、それとも悪意があるのかは不明ですが。

みなさんも、必ず現地で確認してから決めるようにしましょう。


また、物件の静かさについて問い合わせると「音は気になりませんよ」と言われる事があります。
しかし、音が気になるかどうかを判断するのは、他でもない入居者であるあなた自身です。

こればかりは本人以外の意見は意味を持ちません。
他人がなんと言おうと、あなたががうるさいと感じたらうるさいのです。

他人の言葉に惑わされないようにしましょう。

  • 物件を評価するのはあなたです。 他人ではありません。

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